为进一步适应机构改革后城市更新的新环境、新变化、新要求，推动城市更新工作提质提速，进一步在城市更新工作中落实新发展理念，助力我区加快建成宜居宜业宜游的现代化国家化创新型滨海城区。我局根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》及市政府和规划国土主管部门出台的一系列城市更新新政，结合盐田区实际，修订了《盐田区城市更新实施办法》（以下简称《实施办法》）。现将《实施办法》简要解读如下：

　　一、修订后主要框架和内容

　　在总体结构上，本次修订后《实施办法》共十章四十八条，明确了我区城市更新的组织架构、职责分工、总体要求、规划统筹要求、项目清理等内容，并从城市更新计划审查到项目验收等各个环节对行政审批规定及要求进行明确。主要框架和内容如下：

　　第一章是总则，共9条。包括立法目的、区领导小组及成员单位职能、技术支持、总体要求、绿色建筑要求、产业规划要求、优先推进及负面监管工作机制、社会稳定风险评估要求等内容。

　　第二章是更新统筹，共2条。包括规划体系建立、统筹规划要求等内容。

　　第三章是更新单元计划与规划审查，共11条。包括计划与规划的审查规定等内容。

　　第四章是土地信息核查，共3条。包括土地核查、旧屋村范围认定和历史用地处置等内容。

　　第五章是实施主体确认与用地手续审批，共11条。包括城市更新单元实施方案的制定、备案及监督落实、实施主体确认申请审批规定、项目实施监管协议、建筑物拆除、用地审批、用地规划许可、土地使用权出让等内容。

　　第六章是项目监管，共2条。包括预售监管、产业监管协议等内容。

　　第七章是建设工程规划与施工许可，共3条。包括建设工程规划许可、施工许可、消防审批等内容。

　　第八章是项目验收，共2条。包括建设工程规划验收、竣工验收备案等内容。

　　第九章是项目清理，共1条。包括计划清理条件等内容。

　　第十章是附则，共4条。包括申请材料合法性要求、不良行为处理、“黑名单”机制、依法履职要求、未尽事宜规定、施行时间等内容。

　　二、修订后主要新变化

　　（一）明确了各相关单位的职责范围。

　　根据机构改革的机构职能变化，《实施办法》第三条全面梳理并进一步明确了各相关单位涉及城市更新工作的具体职能。

　　（二）构建并优化了城市更新规划体系。

　　针对在盐田区有限的土地空间内按“零敲碎打”进行城市更新难以保障公共利益和城市品质的问题，进一步强化盐田区城市更新统筹。《实施办法》第八条明确要求在城市总体规划、法定图则等法定规划框架下，建立以市、区城市更新五年规划为统领，以片区统筹规划、各相关领域发展规划为指导，通过城市更新单元规划予以落实的高品质、高效率的三级规划体系。

　　《实施办法》第九条规定区政府城市更新五年规划重点在于明确规划期间城市更新的目标和方向，各类型城市更新范围，指导全区城市更新工作；片区统筹规划旨在统筹较大范围规划片区内公共设施、市政交通设施、产业及住房保障空间等内容，整合零散地块及贡献用地，实现片区整体开发并形成规模化的政府储备用地；而公共配套、市政交通、产业及住房保障等发展规划则为城市更新落实公共利益及产业空间等方面提供相应的专项规划依据。城市更新单元计划及规划应与经审定的上述规划相衔接。

　　（三）明确了产业规划要求和产业监管模式。

　　《实施办法》第七条规定涉及产业升级的城市更新项目需在申报城市更新单元计划、规划阶段分别提供项目产业发展专题研究报告、产业专项规划，产业专项规划在取得区工业和信息化局的审查意见后，作为城市更新单元规划的组成部分。第三十八条规定更新项目涉及产业升级的，由区工业和信息化局与实施主体签订产业监管协议,对其产业现状、定位是否为市、区鼓励发展产业等情况进行审查，出具产业发展审查意见，引导督促其符合产业导向，并将监管协议于签订土地使用权出让合同前送区主管部门备案。

　　（四）建立了城市更新项目优先推进及负面监管工作机制

　　为更好、更快地落实盐田区城市发展规划，《实施办法》第八条规定区主管部门应建立城市更新项目优先推进及负面监管工作机制。对落实市区重点发展战略、促进产业转型升级、完善片区城市基础设施和公共配套设施等对城区发展具有重大意义的项目，应当优先推进。对更新方向与市区两级规划严重不符、产业发展潜力低下、不能满足公共配套需求等对城区发展不利的项目，不予纳入城市更新单元计划。同时，《实施办法》第四十四条规定区主管部门应当定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：（一）自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的； （二）自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的；（三）自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的；同时规定更新单元计划被调出计划的，申报主体或实施主体应自行理清相关的经济与法律关系。

　　（五）建立了防控城市更新项目信访维稳风险机制

　　在城市更新工作推进过程中出现的信访维稳问题，大多集中在旧住宅区、城中村项目，由于缺乏风险化解机制，导致社会稳定风险加大。为解决上述问题，必须强化对项目前期的引导、管控，才能预防、化解后期出现的信访维稳风险。因此，《实施办法》在中共深圳市委维稳办2013年印发的《关于对城市更新项目进行社会稳定风险评估工作的通知》（深维稳办通[2013]8号）等规定的基础上，结合实践情况建立了全方位的社会稳定风险稳控机制，加强了对城市更新项目的风险防控力度，避免因城市更新引发新的社会矛盾。具体有以下两个方面的内容：

　　1. 《实施办法》第三条规定辖区街道办、中英街管理局在信访维稳及社会稳定风险稳控方面的职责分工。

　　2.《实施办法》第九条规定，旧住宅区、出现信访诉讼或者实际情况需要的更新项目应开展社会稳定风险评估，社会稳定风险评估报告必须包括拆除范围内的全部建筑物搬迁补偿对象、现状建筑物用途、数量及建筑面积等调查内容，并结合实际情况构建了城市更新项目社会稳定风险评估的工作要点及流程。

　　（六）加强项目监管

　　《实施办法》进一步加强了城市更新监管，具体有以下四方面的内容：

　　1.按照我市实施细则的要求，规划批准后区政府需组织制定城市更新单元的实施方案，结合“强区放权”后事权逐级下沉的实际情况，《实施办法》首先在第二十六条规定了城市更新单元规划经批准后，辖区街道办事处应按照已批准的城市更新单元规划，组织制定城市更新单元实施方案，并监督实施方案的落实。辖区街道办事处应将城市更新单元实施方案及时报送区主管部门备案，并定期报送实施方案的落实情况。

　　2.借鉴其他区做法，进一步加强我区城市更新项目的履约资金保障，《实施办法》第三十一条第四款规定实施主体应当提供现金或银行保函作为专项监管资金并签订监管协议，保证改造范围内市政交通设施、公共配套设施及回迁房屋如期建设实施。监管金额按前述设施总建筑面积乘以每平方人民币3000元的建设成本核算，区主管部门可依据我市建筑市场的实际变化情况修订建设成本并发布实施。同时要求以银行保函形式提供监管保证的，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，同时应明确区主管部门为受益人。

　　3.《实施办法》第三十二条规定，实施主体对城市更新单元拆除范围内建筑物进行拆除前，应当制定拆除工作方案并向区住房建设局和属地街道办办理备案手续。为落实公共基础设施项目建设，需要提前使用已列入计划的更新单元范围内用地的，经区相关会议审定同意后，由区主管公共基础设施项目建设部门委托申报单位进行拆除，申报单位向区住建局和属地街道办办理备案手续，可提前开展建筑物拆除工作。

　　4.《实施办法》第四十六条增加了相关单位和个人违反城市更新政策及本实施办法相关规定或具有不履行承诺等不良行为的相关惩罚规定。

　　（七）关于与市级重要政策的衔接问题

　　《实施办法》本次修订的一个重点就是与“深圳90”改革政策的衔接，剔除了建设工程方案设计核查、建筑物信息核查等环节，同时对照“深圳90”改革政策的有关要求对相关城市更新办文时限进行了缩减，并对相关申报材料及审批流程进行简化。